您现在的位置: 主页 > 全球网 > 正文

全球网

  • 反思深圳房地产市场的发展

    时间:2019-11-02

  •   深圳是中国房地产市场的发源地,很多房地产制度的发芽与建立,都是从这里开始的。深圳是一个敢闯敢干的城市,但在房地产市场的继续发展仍需要不断探索。今年是深圳成立特区40周年,而深圳的地产市场本质上仍然停留在10年前的状态,高楼大厦的拔地而起,并非建立起了深圳作为一线城市该有的商业地产市场,也并没有将深圳的商业地产进入初步资本市场对接能力。诸如写字楼和购物中心的资产仍是散卖给个人投资者,这显然不利于城市商务和商业氛围的形成,也与国际主流商业地产发展模式背道而驰。

      深圳,作为改革开放的先锋城市,房地产业一直裹足不前的停留在开发-制造-销售(完全是住宅开发的模式)的工厂模式,而非建立起初步的非标准化房地产向标准化转变的能力-即市场上所说的资产证券化能力。

      深圳,一个孵化了万保招金中三个一流住宅地产开发商的福地,是孕育了中国房地产初期阶段的摇篮,但是由于其基因孕育于开发之中,人们如深圳人普遍急匆匆的脚步一样,匆忙焦虑。在漫天口号的千亿市值万亿销售的年代,缺乏必要的长远格局而导致了整个房地产行业至今仍然停留在散卖住宅回款的初级阶段。

      怎么说?不是说眼前利益不重要,而是地产人也是需要有地产人的情怀,房地产业作为国家的重要支柱产业之一,上下游拉动了极其巨大的产业链带动国民生产总值的增长和就业的增加,所以盘活房地产并形成一个闭环的良性的资金循环体系而非变成一个资金黑洞是地产行业具有极其重要的使命。从业者的过度功利化倾向而使得该行业变成一个缺乏前瞻性而形成一个缺乏行专业度的行业。

      中国的发展正在进入关键时刻,房地产行业不应该成为蚕食社会资金的黑洞,不能形成“一业盛百业衰”的局面。社会资金在国家宏观格局中,是应该由国家宏观配置促进我国产业短板的补足从而拉动提升国家的整体水平和综合实力。房地产,在这个时候应该自己寻求有效的存量途径来发展而非继续蚕食社会的存量资金。国家数次的宏观降准对实体经济流动性促进实体经济的发展,这是国家的宏观大计。

      继续“变相”鼓吹房价,鼓动市民继续投入的炒楼的氛围中,这显然是不合时宜的。这种炒作变相的把深圳带入全民炒楼的狂热境地中,这是这个时代何等的悲哀?为什么,在改革开发的前沿阵地,探馆2019智博会 长安汽车腾讯带来车上通讯新方式,一群群集结于天南海北的精英们,没有好好的碰撞出实业兴邦,创出一片新天地的大好江山而是创造出了全民炒楼的狂热境地?这在改革开放40年之际,深圳这座年轻城市需要好好思考房地产的发展问题。

      关于城市更新,深圳作为中国最年轻的城市却是开展城市更新最如火如荼的地方,一方面因为城市的高速扩张,另一方面,却是因为与深圳发展速度一同高速增长的问题建筑物在占领了城市的空间。由于历史的原因,现在来探讨已经没有太多的意义。但是从年轻的城市却是最迫切需要旧改这个角度,可以看到快速成长的过程中,“弯道超车”导致了这些特殊情况的发生。

      这也侧面反应了一个现象,急功近利在这座城市里面是一个普遍存在甚至还有点得到人们拥护的事情。这句话不是在否认过去的成就,而是在一个城市也从年轻人变成中年人之后,而产生的一个反思。世上没有永恒的单边增长,客观的边际递减效应也是一个基本的经济学原理,如何成为一个更有效的市场是一个需要站在更高的层次从更高的维度上去思考的问题。

      站在40年的新起点,深圳的房地产行业也需要需要站在更高的层次以更高的格局来看到未来的房地产业的发展并朝着一个成熟市场的方向发展。下一阶段的市场,需要摆脱粗放的商业模式,改变现有销售为主的模式,修改整体的资产定价逻辑以融入资本市场。

      融入资本市场到底是一个什么概念,为什么多次提及,资本市场是一个建立在普适的资产估值逻辑下,通过将深圳市场上大量的非标准化物业及其他营业相关收入标准化的一个过程。为什么需要融入资本市场?长期以来,资本市场上长期将深圳的资本拒之门外,既有估值逻辑的不合理也有深圳的粗放发展而导致的资本市场普遍投资者对于深圳资产管理能力的质疑。

      在过去的时间内,各路投资者通过自身体系内的循环解决了许多融资问题,但是,在未来可预期的时间内,资产的新增总量出现拐点之际,过去美好的高速增长的故事就算自身体系也不会被认可。

      所谓未雨绸缪,房地产市场,需要顺应市场发展而改变自身过去的不足,商用物业估值基于租金而非周边住宅资产价格、住宅物业而非靠从成本抠利润而是注重品质做高溢价产品、从业人员应该多吸纳跨行业专才住宅营销背景的专才应该比例减小而增加法律金融行业人士毕竟需要多样化的背景形成协同效应而提升资产价值。