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  • 旧改再造深圳新潜力区的买房机会你嗅到了吗

    时间:2019-09-10

  •   最近,深圳人民有点飘。原以为年初的粤港澳大湾区纲要公布就是深圳今年的巅峰,没想到还有更大的彩蛋——中央支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区。

      就在消息宣布的第二天,与深圳有关的股票来了一波大涨停。楼校长不禁感叹,被一致看好的城市对全国资金的虹吸效应真是不容小觑啊!楼校长预感,股票还只是开端。

      说到一个城市的发展,总绕不开房地产这个维度,深圳的房地产开发,接下来旧改要唱主角。

      8月7日,深圳市规划和自然资源局发布了《深圳市2019年度城市更新和土地整备计划》(以下简称《计划》)。原文很长,数据也很多,所以楼校长仔细研读对比了2018年的和2019年的数据,帮大家整理了关于旧改趋势的几个要点:

      1、 在城市更新和土地整备上,政府很舍得花钱。《计划》中提到的原文为“2018年全市共完成城市更新固定资产投资总额约1271亿元,目标完成率达182%,为拉动城市经济发展做出重要贡献。”

      2、 2019年城市更新和土地整备的任务超越2018年,深圳已经逐渐进入全城旧改时代。

      3、 拆除重建类城市更新用地供应上,龙岗是绝对的大户。不少于246公顷的土地供应上,龙岗80公顷,占到了全市的1/3。

      4、 在龙岗更新计划里,有个之前毫不起眼的片区——平湖,未来可能会因为城市更新迎来新发展。

      去年,深圳总共就拍卖了10宗住宅用地,这个数据还是较以往大幅提升的结果。所以,近年来买房之前公众号上一些大型旧改出现新进展的推文通常都关注度极高。

      一部分人希望通过早期介入旧改(在旧改签约前就购入待拆迁物业),享受红利最大化。还有一种则是在片区多个旧改启动初期,购买最先旧改的商品房项目,虽然要忍受几年附近基建带来的灰尘、噪音和生活短暂不便,但等到周边完成旧改,也能享受片区土地增值带来的房价上涨空间。

      1、 开发商的规模、实力和旧改统筹能力,旧改是个战线拉得很长的活儿,如果规模太小、资金实力不够的话,很可能中途因为缺钱或者整合统筹能力不强导致半途而废;

      2、 计划拆迁的物业性质,最好是成片工业区旧改,因为物业集中在一个或几个人手中,谈判难度最小,其次是农民房,因为有村委会牵头,也相对容易达成一致。最难改造的就是老的商品房,业主分散,谈判难度大。就楼校长所知,目前深圳商品房小区旧改成功的案例仅鹿丹村一个。

      3、 旧改介入时间,当然是越早期越好,但是普通人还是尽量选择旧改集中区域的前几个商品房项目购买吧,入手待拆迁物业的坑太多了。

      这是一张平湖旧改项目的分布图,可以看出,平湖街道总共41.8平方公里的面积,但旧改全面开花。

      另外,不得不说,平湖的位置真不错,几乎是在深圳地图中心点,距离罗湖和福田都在20公里以内。

      平湖现在入驻做旧改的大开发商不少,储备比较充足的有特发和佳兆业,其次华侨城也有些旧改项目。目前进度较快的楼校长也整理了一张表格,值得大家重点关注一下。

      据楼校长最新得到的消息,特发在平湖的首个旧改——特发天鹅湖畔近两月就要入市了。特发天鹅湖畔是一个建面约36万平,包含商业、住宅于一体的花园社区,项目紧邻雁田水库。

      特发这家企业是深圳市最早的国有大型综合性企业集团,截至2018年12月底,公司注册资本金35.83亿元,资产总额194.2亿元。特发行事低调,在罗列出来的履历背景下,楼校长留意到这两条:特发地产是“深圳市房地产业协会副会长单位”、“深圳市城市更新开发企业协会会员单位”(该协会注册会员几乎都是目前深圳旧改界的地产巨头)。

      目前,特发在深圳的旧改项目多达20个,其中平湖片区就有5个。除了特发天鹅湖畔,比较重磅的是平湖交通枢纽项目由特发、万科、龙岗城投共同担纲。平湖枢纽站以TOD模式开发,也就是轨道交通带动城市用地集约发展的模式,在空间形象上更为突出,将做成片区的CBD。这也足以说明特发在旧改方面的统筹能力。

      但是,如果你平时关注房产规划比较多,就会发现,今年5月5日,龙岗政府官网上发布了一则关于平湖的重大规划:平湖将定位为深圳北部新城,原平湖金融与现代服务业基地由最初规划的2.25平方公里扩容到11.96平方公里,新增平湖枢纽地区、力昌工业片区、山厦工业片区、平湖老墟商业片区及平湖村等功能片区,旨在联动平湖枢纽,支撑平湖发展成为深莞几何城市中心。目前,区重点区域署已形成平湖金融与服务业基地扩容实施方案初稿。

      未来平湖金融与现代服务业基地将是湾区东部国际贸易中枢,深圳北部产业商务中心,龙岗区的城市副中心。因此,将打造成信息和科技服务、高端制造、现代物流、商务金融、生活型服务中心。

      ① 产业引领,功能转型。划定产业用地控制线,优先发展产业功能,同时助力产业功能向“科技服务+高端制造”“信息服务+电子设备制造”“供应链管理+综合贸易物流”“文化创意+高端印刷”转型。

      ② 双核引领,三生融合。发挥平湖枢纽“商务+国际贸易”核心功能、金融基地“金融外包+信息技术”核心功能,打造服务于产业人群的高端产业、城市文化、区域交通、公共配套服务品台。围绕其余其余六大功能板块划定六大核心节点,打造15分钟生活及工作圈。

      ③ 轴带联系,绿色人文。10月13日的“国泰民安共谋发展”2019海峡两岸敬天祈福盛典三部分联动平湖生态园、凤凰山矿山公园打造平湖枢纽公共服务景观轴;沿平龙路联动平湖枢纽构建平湖产业发展轴,形成片区两极核互促发展。

      仔细分析,无论从定位、产业类别还是交通枢纽上,平湖的新规划都和深圳北站商务区非常类似,那么平湖是否也将迎来一次和深圳北同样的爆发呢?

      平湖因新定位和旧改的集中入市,迎来它的发展期。那么作为这个片区第一个入市的特发项目——特发天鹅湖畔,楼校长认为是值得关注的。而其项目本身也比较有看点,极有可能成为该片区的标杆楼盘。

      特发天鹅湖畔总占地面积约 5 万㎡,建筑面积约 36 万㎡,可售面积约23.8 万㎡,分三个地块打造,绿化率达到 40%。

      从项目名就可以看出这是一个以生态资源为亮点的楼盘,在深圳这种居住高密度城市来说很难得,具备类似山、湖资源的项目一个巴掌都能数得出。

      从项目位置图也可以看出,南面是约 250 公顷雁田水库一线湖景,北面可俯瞰由知名园林设计单位贝尔高林打造的园区庭院。

      项目规划有 77-142 ㎡的 2-4 房的住宅产品。 深圳自从“房票”珍贵以后,70多平的两房户型已经非常少见了。特发天鹅湖畔不但有2房可选,3房也有5种户型可选,总共12种户型,刚需、又见抢房!刚刚这个楼盘开盘仅20分钟卖了18亿?现场是这样的,刚改都有很丰富的选择余地。

      楼校长看了户型图,每个户型的格局都很方正,而且户型实用率很高,特别是中大户型产品做得很不错。具体每个户型可以左右滑动下图,点击大图查看。

      项目南侧规划有一所公立学校——华南师范大学附属龙岗平湖学校(九年一贯制),地块内规划有一所3年制社区幼儿园。

      华南师范大学附属龙岗平湖学校是一所由龙岗区教育局和华南师范大学双重领导的小学+初中的九年一贯制学校。

      项目地块北侧规划休闲公园,西侧规划公交首末站,业主日常出行比较方便。2018手机销量排行榜到底有哪些手机呢?。地块内还建有游泳池,便于亲子娱乐,项目近 8300 ㎡全业态商业街,满足业主日常生活购物所需,同时配有老年照料中心、文化活动中心等一系列公共配套设施。

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